Schéma directeur immobilier en santé : piloter un projet qui relie soins, usages et climat

Transformation des organisations de santé Publié le 02/05/2025 Dimitri Jorand

L'ANAP publie un guide en sept étapes pour structurer les schémas directeurs immobiliers des établissements sanitaires et médico-sociaux, en reliant scénarios d'organisation, coûts et résilience climatique.

Un schéma directeur immobilier en santé structure les décisions sur les bâtiments, les équipements et les usages pour les dix à quinze prochaines années. Il relie les scénarios d'organisation des soins, les coûts d'investissement et d'exploitation, la résilience climatique et la participation des équipes et des usagers. Piloté en sept étapes selon l'ANAP, il évite les choix immobiliers déconnectés du projet de soins.

Pourquoi un schéma directeur immobilier ne se résume pas à un plan de travaux

Un établissement sanitaire ou médico-social vit avec son bâti pendant des décennies. Les décisions prises aujourd'hui sur une extension, une rénovation énergétique ou une reconfiguration de plateau technique engagent durablement les équipes, les parcours patients et les budgets. Beaucoup de directions abordent encore l'immobilier comme une suite d'opérations isolées, décidées au fil des urgences. L'ANAP propose une autre lecture, publiée le 25 avril 2025 dans un guide dédié aux schémas directeurs immobiliers, complété par des masterclasses. Ce document vient rappeler qu'un schéma directeur immobilier constitue d'abord un exercice de pilotage stratégique porté par l'établissement.

Ce cadrage s'adresse aux directions générales, aux directions des soins, aux directions techniques et aux instances de gouvernance des CH, CHU, cliniques, GHT, EHPAD, FAM ou MAS. Il s'appuie sur un principe simple : l'immobilier doit servir un projet d'organisation des soins et d'accompagnement, pas l'inverse. Cela suppose de partir des besoins de prise en charge avant de dessiner des mètres carrés, et de construire des scénarios d'organisation avant de choisir des solutions bâtimentaires.

Les sept étapes proposées par l'ANAP pour cadrer le projet

Le guide de l'ANAP sur le schéma directeur immobilier décompose la démarche en sept étapes, de l'état des lieux initial jusqu'au suivi de la mise en œuvre. La première étape consiste à réaliser un diagnostic partagé de l'existant, incluant l'état du patrimoine, les usages réels des locaux et les contraintes d'exploitation. La deuxième étape formalise les enjeux stratégiques de l'établissement, en lien avec son projet médical ou son projet d'établissement. Vient ensuite la construction de scénarios d'organisation, qui articulent hypothèses d'activité, filières de soins ou d'accompagnement, et implantations possibles.

Les étapes suivantes portent sur l'évaluation financière des scénarios, la définition d'une trajectoire de mise en œuvre échelonnée dans le temps, la formalisation du schéma directeur validé par la gouvernance, puis le pilotage de sa réalisation avec des points d'étape réguliers. Cette structuration en sept temps permet à un directeur d'établissement d'inscrire chaque décision immobilière dans une trajectoire lisible, au lieu de multiplier des arbitrages ponctuels difficiles à justifier collectivement.

Cette approche peut utilement s'articuler avec une les 5 clés du management efficace dans le secteur de la santé, qui donne un cadre de suivi transversal à ce type de chantier de long terme, ainsi qu'avec une IA éthique en santé : appliquer le guide d'implémentation à un projet réel pour clarifier qui décide quoi à chaque étape.

Une gouvernance de projet qui associe métiers et technique

Le guide ANAP insiste sur la nécessité d'une gouvernance de projet spécifique, distincte de la gouvernance courante de l'établissement. Cette gouvernance doit associer la direction générale, la direction des soins, la direction financière, les représentants médicaux et paramédicaux, ainsi que les instances représentatives du personnel. Sans cette association large, le schéma directeur risque de rester un document technique déconnecté des réalités de terrain, ou pire, de se heurter à des résistances au moment de sa mise en œuvre.

Une modèles d'IA à usage général : les lignes directrices qui clarifient la chaîne de responsabilités aide à formaliser qui est responsable, qui est consulté et qui est informé à chaque étape du schéma directeur. Cette clarification est particulièrement utile lorsque plusieurs sites ou plusieurs établissements d'un GHT sont concernés, avec des intérêts parfois divergents.

Des scénarios d'organisation avant les scénarios de bâti

Un des apports centraux du guide ANAP est de rappeler l'ordre logique du travail. La démarche part des besoins identifiés, plutôt que d'un terrain disponible ou d'un bâtiment existant à occuper. Il s'agit de partir des besoins d'organisation des soins ou de l'accompagnement, en tenant compte des évolutions démographiques du territoire, des filières prioritaires et des coopérations possibles avec d'autres structures. Ce n'est qu'une fois ces scénarios d'organisation posés que les options immobilières peuvent être comparées : rénovation, extension, construction neuve, ou combinaison de plusieurs solutions sur différents sites.

Ce travail suppose une bonne connaissance des routines de travail réelles des équipes soignantes et médico-sociales. Une réflexion sur le bâti qui ignorerait les écoute active en situation de soin et en management de proximité risque de produire des espaces mal adaptés aux flux réels de patients ou de résidents, malgré des surfaces techniquement conformes.

Intégrer les coûts d'investissement et d'exploitation dans la durée

Le guide ANAP rappelle qu'un scénario immobilier ne se juge pas uniquement sur son coût de construction. Les coûts d'exploitation, de maintenance et d'énergie sur la durée de vie du bâtiment doivent être intégrés dès la phase de comparaison des scénarios. Cette vision en coût global évite de privilégier une solution moins chère à construire mais plus coûteuse à faire fonctionner pendant vingt ou trente ans. Pour les établissements médico-sociaux comme pour les structures sanitaires, cette approche financière de long terme conditionne la soutenabilité du projet une fois les investisseurs et les financeurs mobilisés.

Résilience climatique et usages réels des bâtiments

Le guide ANAP intègre la dimension climatique dans la réflexion sur le schéma directeur immobilier. Les bâtiments de santé et médico-sociaux doivent rester fonctionnels lors d'épisodes de fortes chaleurs, d'inondations ou d'autres aléas climatiques, tout en continuant à accueillir des personnes vulnérables. Cette exigence de résilience s'ajoute désormais aux critères classiques de fonctionnalité et de coût, et elle influence les choix d'implantation, d'isolation ou de gestion des espaces extérieurs.

Cette dimension rejoint des préoccupations déjà présentes dans la gestion de crise sanitaire. Une espace européen des données de santé : comment préparer votre organisation à l'EEDS peut d'ailleurs alimenter utilement les hypothèses du schéma directeur, notamment sur les points de fragilité identifiés lors d'épisodes passés.

Associer les utilisateurs, professionnels et usagers, à la conception

Le guide ANAP recommande d'associer les futurs utilisateurs des locaux, professionnels comme usagers, à la conception du schéma directeur. Cette participation s'organise tout au long du parcours, au-delà d'une consultation finale. Elle porte sur l'analyse des usages actuels, sur l'expression des besoins fonctionnels et sur les tests de scénarios avant décision finale. Pour les établissements médico-sociaux, cette association rejoint les logiques déjà connues du IA en santé : les repères de la HAS pour informer et protéger les usagers, transposées ici au champ immobilier.

Associer les équipes en amont limite aussi les résistances au changement lors de la livraison des nouveaux espaces. Une décret tertiaire : fiabiliser les surfaces avant de piloter la performance énergétique anticipée dès la phase de conception facilite l'appropriation des nouveaux locaux par les équipes, qu'il s'agisse d'un plateau technique hospitalier ou d'une unité de vie en EHPAD.

Cas concret en établissement sanitaire

Un centre hospitalier engage un schéma directeur immobilier pour reconfigurer son plateau technique et regrouper des activités de chirurgie ambulatoire aujourd'hui dispersées sur deux sites. En suivant la trame en sept étapes, la direction commence par un diagnostic partagé des flux de patients et de l'état des blocs existants. Les scénarios d'organisation intègrent des hypothèses de mutualisation avec un établissement voisin dans le cadre du GHT. La comparaison en coût global fait apparaître qu'une rénovation lourde d'un bâtiment existant, combinée à une extension ciblée, est plus soutenable qu'une reconstruction complète. La gouvernance de projet, associant la CME et la direction des soins, valide cette trajectoire échelonnée sur plusieurs années.

Cas concret en établissement médico-social

Un EHPAD gestionnaire de plusieurs unités s'appuie sur la même démarche pour repenser l'implantation de ses unités de vie protégées. Le diagnostic initial révèle que certains espaces communs ne correspondent plus aux besoins d'accompagnement de résidents plus dépendants qu'il y a quinze ans. Les scénarios d'organisation intègrent des hypothèses de redécoupage des unités et de création d'espaces extérieurs sécurisés, pensés aussi pour limiter l'exposition aux fortes chaleurs. La participation des équipes soignantes et des familles à l'étape de conception permet d'ajuster les scénarios avant validation par le conseil d'administration de l'établissement.

Ce que votre organisation peut faire maintenant

Un établissement qui n'a pas encore de schéma directeur immobilier formalisé peut commencer par un diagnostic simple de son patrimoine et de ses usages, sans attendre un contexte de crise budgétaire ou technique pour agir. Ce travail préparatoire facilite ensuite le recours à un accompagnement méthodologique, qu'il soit interne ou externe.

1. Désigner un référent interne chargé de coordonner la démarche de schéma directeur immobilier.
2. Rassembler les données existantes sur le patrimoine, les surfaces et leur état d'entretien.
3. Formaliser les enjeux stratégiques de l'établissement en lien avec son projet médical ou d'établissement.
4. Construire plusieurs scénarios d'organisation des soins ou de l'accompagnement, sans les limiter à un seul site.
5. Comparer les scénarios en coût global, incluant investissement, exploitation et énergie.
6. Associer les équipes et les usagers à l'analyse des scénarios avant tout arbitrage définitif.
7. Faire valider le schéma directeur par la gouvernance et fixer une trajectoire de mise en œuvre.
8. Mettre en place un pilotage régulier de l'avancement, avec des points d'étape formalisés.

• Un diagnostic partagé du patrimoine existant a été réalisé.
• Les enjeux stratégiques de l'établissement sont formalisés par écrit.
• Plusieurs scénarios d'organisation ont été construits et comparés.
• Les coûts d'exploitation et d'énergie sont intégrés à la comparaison des scénarios.
• La résilience climatique des bâtiments est prise en compte dans les choix.
• Les professionnels et les usagers ont été associés à la conception.
• Une gouvernance de projet dédiée a été mise en place.
• Une trajectoire de mise en œuvre échelonnée est validée par les instances.

Conclusion

Le guide de l'ANAP publié le 25 avril 2025 propose un cadre méthodologique volontaire pour structurer les schémas directeurs immobiliers des établissements sanitaires et médico-sociaux. Il s'agit d'une ressource d'appui que chaque établissement peut mobiliser selon son contexte, ses moyens et sa gouvernance. En articulant scénarios d'organisation, coûts de long terme, résilience climatique et participation des utilisateurs, cette approche permet de sortir d'une gestion immobilière au fil de l'eau pour construire une trajectoire lisible et partagée. Elle rejoint les logiques déjà connues de conduite de projet et de pilotage transversal, qu'un établissement peut mobiliser avec l'appui de ses propres formations internes ou d'un accompagnement en conseil dédié.

Questions fréquentes

Un schéma directeur immobilier est-il une obligation réglementaire ?

Non. Le guide de l'ANAP est une ressource méthodologique qui aide les établissements à structurer leur démarche, mais il n'impose pas d'obligation juridique en tant que telle.

Combien d'étapes comporte la démarche proposée par l'ANAP ?

Le guide décrit sept étapes, du diagnostic de l'existant jusqu'au pilotage de la mise en œuvre, en passant par les scénarios d'organisation et l'évaluation financière.

Faut-il commencer par choisir un bâtiment ou par définir l'organisation des soins ?

L'ANAP recommande de partir des scénarios d'organisation des soins ou de l'accompagnement avant de comparer les options immobilières possibles.

Qui doit être associé à la gouvernance d'un schéma directeur immobilier ?

Le guide recommande d'associer la direction générale, la direction des soins, la direction financière, les représentants médicaux et paramédicaux ainsi que les instances représentatives du personnel.

Comment la dimension climatique est-elle prise en compte ?

Le guide intègre la résilience climatique des bâtiments comme un critère de conception, au même titre que la fonctionnalité et le coût, sans fixer de seuil chiffré.

Pourquoi associer les professionnels et les usagers dès la conception ?

Cette participation permet d'ajuster les scénarios aux usages réels et de limiter les résistances au changement au moment de la livraison des espaces.

Ce guide s'applique-t-il aussi aux établissements médico-sociaux ?

Oui, la démarche décrite par l'ANAP concerne les établissements sanitaires comme les structures médico-sociales, par exemple les EHPAD ou les FAM.